2025-10-09
Skaitymo laikas: 8 min.
Kas yra ir kam reikalinga rizikos klasė?
Naujiems mūsų bendruomenės nariams jaučiame pareigą paaiškinti, o esamiems priminti investiciniams projektams suteikiamos rizikos klasės ypatumus.
Paprastai kalbant, tai yra tarsi „pažymys”, kurį mūsų komanda suteikia kiekvienam investiciniam projektui, kuris skelbiamas platformoje, jau objektyviai įvertinusi vystytojo įkeičiamą turtą, verslo planą, nuosavą kapitalo dalį, projekto raidą, lokaciją, likvidumą ir kitus kriterijus.
Panašiu principu valstybių ar kompanijų gebėjimą vykdyti įsipareigojimus nagrinėja didžiosios kredito reitingo agentūros (pvz., „Fitch“ ar „Moody's“), tačiau jų reitingavimo sistemos nėra tapačios, o panašiai skambantys reitingai savaime nereiškia vienodų rizikų.
„Röntgen“ platformoje žemiausios rizikos projektais laikomi turintys A+, A ir A- rizikos reitingą. Šiems projektams paprastai būdinga didelė vystytojo nuosavo kapitalo dalis, labai didelis įkeičiamo turto vertės rezervas ir kiti aspektai, kuriuos aptariame žemiau. B rizikos reitingus „Röntgen“ komanda laiko vidutiniais, tačiau tik todėl, kad esame priėmę strateginį sprendimą nefinansuoti dar žemesnius balus (C ir D) surenkančių projektų. B grupės rizikos reitingai, „Röntgen“ vertinimu, iš investuotojų perspektyvos yra solidus pasirinkimas, tačiau turintis kiek daugiau rizikos faktorių nei A grupės projektai.
Svarbu pabrėžti, kad kiekviena platforma turi skirtingas rizikos vertinimo politikas ir metodikas, todėl, pvz., kitur suteiktas A ar B rizikos reitingas savaime nereiškia, kad būtent tokį balą jam skirtų ir „Röntgen“.
Šiame laiške kviečiame susipažinti su „Röntgen“ projektų reitingavimo praktikomis. Tikimės, kad tai jums padės priimti geriau pasvertus investicinius sprendimus.
Kam reikalingas rizikos reitingas?
Rizikos reitingas (arba rizikos klasė) yra su Lietuvos banku suderintų investicinių projektų vertinimo kriterijų išraiška (raidėmis nuo aukščiausio A+ iki rizikingiausio D-), standartizuotai nustatoma kiekvienam finansuojamam projektui ar atskiriems jo etapams.
Šis įrankis pirmiausia reikalingas siekiant nuosekliai ir objektyviai įvertinti investuotojams siūlomų projektų rizikas. Svarbu tai, kad galutinis rizikos reitingas yra keliolikos nepriklausomai vertinamų kriterijų visumos atspindys. Kitaip tariant, galutinį, pvz., B+ (t.y. vidutinės rizikos) reitingą gali turėti skirtingų savybių investiciniai projektai.
Pavyzdžiui, A- (gerą) rizikos reitingą gali turėti investiciniai projektai, kuriuose įkeičiamas tiek jau užbaigtas turtas (pastatyti butai), tiek statybų leidimą turintis sklypas. Iš pirmo žvilgsnio sklypas gali skambėti kaip mažiau likvidus už pastatytą butą, tačiau jeigu toks projektas turi Vilniuje sunkiai ir ilgai gaunamą statybų leidimą, o patyręs vystytojas į jį yra investavęs didelę nuosavo kapitalo dalį, šiandienos rinkoje toks sklypas būtų itin patrauklus tarp kitų vystytojų, tad projektas turėtų gerą rizikos reitingą. Kita vertus, užbaigtas butas savaime negarantuoja likvidumo, net jei tokiame turte yra nebelikę statybų rizikų. Tačiau jei objektas jau turi išankstinių pardavimų, atitinka rinkos kainas, pataiko į savo segmentą – toks įkeistas turtas (butai) lemtų gerą rizikos reitingą. Atkreipiame dėmesį, kad „Röntgen“ vertina skirtingas praktikas ir kriterijus priklausomai nuo vystymo stadijos: sklypo fazės, aktyvių statybos darbų, užbaigto turto ir kt. Tačiau visuose vystymo etapuose įmanomi tiek aukščiausi, tiek vidutiniai rizikos reitingai.
Taigi rizikos reitingą siūlome traktuoti kaip pirminį įspūdį apie bendrą projekto vertinimą pagal nuodugnią „Röntgen“ komandos taikomą metodiką. Kartu pabrėžiame, kad rizikos reitingas yra individualus projekto vertinimo rodiklis, bet jis nėra investicinė rekomendacija. Todėl visuomet kviečiame susipažinti su kiekvienoje investicinėje galimybėje pateikiamais išsamiais rizikų ir galimybių įvertinimais, faktais ir skaičiais. Kiekvienu atveju rizikas projektuose aprašome išsamiai ir siekiame atsižvelgti į konkretaus projekto unikalų kontekstą.
Nepriklausomai nuo „Röntgen“ komandos vertinimo, didelė dalis investuotojų paprastai turi jiems asmeniškai svarbiausius ar investavimo strategiją geriausiai atitinkančius kriterijus, dažniausiai susijusius su vystytojo patikimumu, projekto vieta, skolinimo intensyvumu (įkeičiamo turto vertės rezervu) ir kt.
Pabrėžiame, kad nors sutelktinis finansavimas yra reglamentuota ir Lietuvos banko prižiūrima veikla, platformoms yra palikta erdvės pačioms vertinti projektų rizikas, bet būtinai atsižvelgiant į visus protingumo rodiklius ir gerąsias praktikas. Todėl kiekvienos platformos vertinimo kriterijai bei reitingai savaime nėra tapatūs.
Kaip „Röntgen“ vertina projektus?
Nors visos platformos tikslias savo vertinimo metodikas (įskaitant kriterijų svorio koeficientus ir kt.) suderina su Lietuvos banku, jas viešina ne visi rinkos dalyviai. Tačiau „Röntgen“ ne tik skelbia savo „Projektų savininkų patikimumo vertinimo taisykles“, bet ir nuolat kalba apie konkrečius vertinimo kriterijus, principus, gerąsias ir blogąsias praktikas, rizikas bei priemones jų išvengti.
Pats „Röntgen“ rizikos reitingas yra keliolikos skirtingų kriterijų atspindys skalėje nuo D- (žemiausio balo arba didžiausios rizikos) iki A+ (aukščiausio balo arba mažiausios rizikos). Šiuo metu finansuojame tik tuos projektus, kurie patenka į A ir B vertinimą (nuo B- iki A+). Taip pat, iki šiol nefinansuojame projektų su didesniu kaip 70% LTV (įkeičiamo turto ir paskolos santykiu). Visais atvejais „Röntgen“ projektai yra užtikrinami pirmine nekilnojamojo turto hipoteka.
Apskritai bet kuri verslo (vystytojo) paraiška savaime negarantuoja patekimo tarp mūsų platformos siūlomų projektų. Didesnė dalis gaunamų paraiškų „Röntgen“ platformoje yra atmetamos. Patį vystytojo paraiškos kelią iki platformos sudaro bendrosios informacijos patikrinimas, detali analizė, dokumentų surinkimas, rizikos įvertinimas ir, galiausiai, „Röntgen“ kredito komiteto patvirtinimas.
Viso paraiškos analizės proceso metu vertinami šie kriterijai, kuriuos pagrindžia oficialūs dokumentai, vieša ir nevieša informacija, trečiųjų šalių duomenys, objektyvūs faktai, taip pat „Röntgen“ komandos ekspertinė nuomonė:
- Skolos aptarnavimo koeficientas (angl. Debt Service Coverage Ratio = EBITDA / (Principal Amount + Interest Amount).
- Skolos ir numatomos turto vertės santykis (angl. loan-to-value, LTV).
- EBITDA marža.
- Esamos ir numatomos turto vertės santykis.
- Nuosavybės koeficiento rodiklis (angl. Equity to Asset Ratio = Equity / Assets).
- Maksimalus projekto įgyvendinimo vėlavimo terminas.
- Projekto savininko kapitalo struktūra.
- Projekto lokacija.
- Projekto tipas.
- Prognozuojama projekto trukmė.
- Rinkos tendencijos.
- Projekto savininko patirtis ir kompetencijos (įskaitant patirtį panašaus tipo projektuose, žinias apie atitinkamą verslo sektorių).
- Projekto savininko verslo planas (atsižvelgiant į verslo plano pagrįstumą, stiprybių ir silpnybių analizę, konkurencijos lygį atitinkamo projekto rinkoje, galimų projekto savininko klientų tipus ir geografinę lokaciją ir kt.).
- Projekto savininko prisiimtų įsipareigojimų vykdymo istorija.
- Planuojamas projekto pelningumas.
- Numatomi projekto savininko pinigų srautai.
- Projekto savininko (ar jo naudai) pateikiamos užtikrinimo priemonės.
- Nuosavo kapitalo pelningumo rodiklis (angl. Return on Equity (Roe) – RoE=(EBIT-Tax-Interest Paid)/(Average Equity)).
- Pardavimo pajamų ir turto santykis (angl. Sales to Total Assets (STA) – STA=Sales/(Average Total Assets)).
- Skolos ir turto santykis (angl. Debt Ratio (DR) – DR=(Total Debt)/(Total Assets)).
- Palūkanų aptarnavimo rodiklis (angl. Interest Coverage Ratio (ICR) – ICR=EBIT/Interest Expenses).
išsamiau – Projektų savininkų patikimumo vertinimo taisyklių 5.14 ir 5.15 punktuose.
Principinis sprendimas dėl projekto finansavimo (pasiūlymo investuotojams) priimamas tada, kai mūsų komanda tiki vystytojo verslo planu ir tuo, kad vystytojas sugebės laiku vykdyti įsipareigojimus. „Röntgen“ klientai yra didesnės vystymo bendrovės, kurios dažniausiu atveju vysto ne pirmus savo projektus ir jau turi sukūrę teigiamą kredito istoriją.
Šiuo metu „Röntgen“ naudojama jau trečia rizikos vertinimo metodo redakcija. Nuolat atnaujiname vertinimo kriterijus atsižvelgdami į rinkos situaciją.
Tikime, „Röntgen“ platforma rinkoje užsitarnavo į konservatyvumą ir sėkmingą investicinių projektų raidą orientuoto finansų partnerio vardą, kurį patvirtina įsitvirtinimas tarp didžiausių šalies sutelktinio finansavimo operatorių nekonkuruojant aukščiausia grąža.
Būtent dėl šios verslo strategijos ir filosofijos į investicinių projektų atranką, kruopštų vertinimą ir skaidrumą žiūrime ypač atsakingai. Didžioji dalis mūsų komandos, įskaitant akcininkus ir vadovus, į daugelį „Röntgen“ projektų investuoja asmenines lėšas, o savo gerąsias praktikas, nuo 2017 m. susiformavusias platformoje, 2024 m. atkartojome ir įsteigtoje fondų valdymo įmonėje, pirmiausia skirtoje profesionaliems investuotojams.
Mūsų tikslas yra būti patikimu, kasdieniu finansų partneriu. Todėl dar kartą raginame vertinti ne tik viena raide išreikštą rizikos klasę, bet susipažinti su kiekviename projekte pateikiamais išsamiais visų rizikų ir galimybių aprašymais, prisegamais dokumentais, ekspertų nuomonėmis ir kita informacija. Itin vertiname dalies investuotojų betarpišką pasitikėjimą, tačiau rekomenduojame nuolat gilintis savarankiškai, domėtis, plėsti akiratį ir „namų darbus“ atlikti patiems – tai augina tiek kiekvieną investuotoją, tiek ir visos rinkos brandą.
- Toks pats reitingas skirtingose platformose nereiškia to paties rizikos laipsnio. Kaip jau minėjome, kiekviena platforma taiko skirtingas rizikos vertinimo metodikas. Tiek „Röntgen“, tiek bet kur kitur, vis vien rekomenduojame nagrinėti pavienius projekto faktorius, o ne bendrą balą. Taip pat pažymime, kad konkrečios platformos rizikos reitingą reikėtų vertinti tos platformos vertinamų projektų kontekste, jis negali būti lyginamas su kitos platformos vertinimu.
- Rizikos reitingas nepasako visko. Žemesnį rizikos reitingą gali lemti didelis pavienių faktorių koeficientas. Pavyzdžiui, net puikią reputaciją, istoriją, lokaciją, verslo planą ir koncepciją turintis vystytojas sunkiai galėtų tikėtis didesnio nei B ar B+ bendro reitingo, jei jo projektas yra ankstyviausiose vystymo fazėse: įsigijimų, projektavimo, neturėdamas statybą leidžiančių dokumentų ir kt. Kita vertus, net ankstyviausiose stadijose esantis projektas kartais gali turėti A reitingą dėl lokacijos, vystytojo reputacijos, patrauklaus įkeičiamo turto ir paskolos santykio, didelės vystytojo nuosavo kapitalo dalies ir kt.
- Rizikos reitingas gali keistis. Kiekviename investiciniame etape projekto rizikos vertinamos iš naujo. Apskritai „Röntgen“ projektus paprastai finansuoja ne visa suma iš karto, o etapais. Tuomet vėlesni etapai finansuojami atlikus iš anksto aptartus turto kokybės pagerinimo (projektavimo, statybų ir pan.) darbus, kas mažina viso projekto rizikas, didina įkeičiamo turto vertę ir leidžia daugiau pasiskolinti. Gerinant vystomo objekto ir įkeisto turto kokybę, beveik visada mažėja likvidumo, statybų ar kitos rizikos, o tai turi teigiamą įtaką pavieniams vertinimo kriterijams ir, neretai, galutiniam rizikos reitingo balui. Geras to pavyzdys yra „Röntgen“ platformoje ne vienus metus finansuojamo „Juozapavičiaus 13“ projekto vystymas, pradiniuose etapuose turėjęs B- reitingą, o pasiekus 100% baigtumą jau įgijęs A rizikos klasę.
„Röntgen“ statistika
„Röntgen“ platformoje per 9 veiklos metus investuotojai jau finansavo mūsų komandos atrinktų 113 skirtingų projektų, kuriuos sudarė net 564 investiciniai etapai. Didžiąją dalį tiek vienetais, tiek pinigine išraiška sudarė A- ir B+ reitingą gavę projektai arba jų etapai.
Reitingas | Suma, EUR | VNT ETAPŲ | VNT PROJEKTŲ |
A+ | 1 817 000 | 5 | 2 |
A | 23 249 300 | 56 | 11 |
A- | 104 663 100 | 235 | 43 |
B+ | 63 243 400 | 167 | 35 |
B | 27 340 900 | 83 | 16 |
B- | 6 633 000 | 16 | 4 |
C+ | 799 900 | 2 | 2 |
Įsibėgėjus platformos veiklai, esame priėmę strateginį sprendimą nefinansuoti žemesnės nei B- rizikos klasės projektų. Lentelėje matomi du C+ klasės projektai buvo finansuoti pačioje veiklos pradžioje, 2017-2018 m. Jie savo metu buvo sėkmingai įgyvendinti.
Iš viso mūsų platformoje yra vėlavę vos trys projektai: du iš jų per kelis mėnesius buvo grąžinti investuotojams kartu su visais priklausančiais delspinigiais, o trečias šiuo metu išieškomas. Abu vėlavę projektai buvo įvertinti A- rizikos reitingu, o šiuo metu išieškomas: B+.
Apibendrinant
Po rizikos klasės balu „Röntgen“ slypi išsamūs faktoriai ir procesai, o pagrindinius jį lemiančius kriterijus visuomet pristatome projektų aprašymuose. „Röntgen“ rizikos klasė, mūsų nuomone, leidžia gana objektyviai palyginti rizikų visumą konkrečiai „Röntgen“ platformos kontekste, tačiau tai savaime nesuteikia jokių prielaidų lyginti investicinių galimybių kitose platformose, ar, juo labiau, rinkose arba instrumentuose. Manome, kad mūsų skelbiama rizikos klasė, kaip itin greitas pirminis įspūdis, yra patikima ir objektyvi tiek, kiek investuotojai pasitiki visa „Röntgen“ platforma.
2025-10-09
Skaitymo laikas: 8 min.
Kas yra ir kam reikalinga rizikos klasė?
Naujiems mūsų bendruomenės nariams jaučiame pareigą paaiškinti, o esamiems priminti investiciniams projektams suteikiamos rizikos klasės ypatumus.
Paprastai kalbant, tai yra tarsi „pažymys”, kurį mūsų komanda suteikia kiekvienam investiciniam projektui, kuris skelbiamas platformoje, jau objektyviai įvertinusi vystytojo įkeičiamą turtą, verslo planą, nuosavą kapitalo dalį, projekto raidą, lokaciją, likvidumą ir kitus kriterijus.
Panašiu principu valstybių ar kompanijų gebėjimą vykdyti įsipareigojimus nagrinėja didžiosios kredito reitingo agentūros (pvz., „Fitch“ ar „Moody's“), tačiau jų reitingavimo sistemos nėra tapačios, o panašiai skambantys reitingai savaime nereiškia vienodų rizikų.
„Röntgen“ platformoje žemiausios rizikos projektais laikomi turintys A+, A ir A- rizikos reitingą. Šiems projektams paprastai būdinga didelė vystytojo nuosavo kapitalo dalis, labai didelis įkeičiamo turto vertės rezervas ir kiti aspektai, kuriuos aptariame žemiau. B rizikos reitingus „Röntgen“ komanda laiko vidutiniais, tačiau tik todėl, kad esame priėmę strateginį sprendimą nefinansuoti dar žemesnius balus (C ir D) surenkančių projektų. B grupės rizikos reitingai, „Röntgen“ vertinimu, iš investuotojų perspektyvos yra solidus pasirinkimas, tačiau turintis kiek daugiau rizikos faktorių nei A grupės projektai.
Svarbu pabrėžti, kad kiekviena platforma turi skirtingas rizikos vertinimo politikas ir metodikas, todėl, pvz., kitur suteiktas A ar B rizikos reitingas savaime nereiškia, kad būtent tokį balą jam skirtų ir „Röntgen“.
Šiame laiške kviečiame susipažinti su „Röntgen“ projektų reitingavimo praktikomis. Tikimės, kad tai jums padės priimti geriau pasvertus investicinius sprendimus.
Kam reikalingas rizikos reitingas?
Rizikos reitingas (arba rizikos klasė) yra su Lietuvos banku suderintų investicinių projektų vertinimo kriterijų išraiška (raidėmis nuo aukščiausio A+ iki rizikingiausio D-), standartizuotai nustatoma kiekvienam finansuojamam projektui ar atskiriems jo etapams.
Šis įrankis pirmiausia reikalingas siekiant nuosekliai ir objektyviai įvertinti investuotojams siūlomų projektų rizikas. Svarbu tai, kad galutinis rizikos reitingas yra keliolikos nepriklausomai vertinamų kriterijų visumos atspindys. Kitaip tariant, galutinį, pvz., B+ (t.y. vidutinės rizikos) reitingą gali turėti skirtingų savybių investiciniai projektai.
Pavyzdžiui, A- (gerą) rizikos reitingą gali turėti investiciniai projektai, kuriuose įkeičiamas tiek jau užbaigtas turtas (pastatyti butai), tiek statybų leidimą turintis sklypas. Iš pirmo žvilgsnio sklypas gali skambėti kaip mažiau likvidus už pastatytą butą, tačiau jeigu toks projektas turi Vilniuje sunkiai ir ilgai gaunamą statybų leidimą, o patyręs vystytojas į jį yra investavęs didelę nuosavo kapitalo dalį, šiandienos rinkoje toks sklypas būtų itin patrauklus tarp kitų vystytojų, tad projektas turėtų gerą rizikos reitingą. Kita vertus, užbaigtas butas savaime negarantuoja likvidumo, net jei tokiame turte yra nebelikę statybų rizikų. Tačiau jei objektas jau turi išankstinių pardavimų, atitinka rinkos kainas, pataiko į savo segmentą – toks įkeistas turtas (butai) lemtų gerą rizikos reitingą. Atkreipiame dėmesį, kad „Röntgen“ vertina skirtingas praktikas ir kriterijus priklausomai nuo vystymo stadijos: sklypo fazės, aktyvių statybos darbų, užbaigto turto ir kt. Tačiau visuose vystymo etapuose įmanomi tiek aukščiausi, tiek vidutiniai rizikos reitingai.
Taigi rizikos reitingą siūlome traktuoti kaip pirminį įspūdį apie bendrą projekto vertinimą pagal nuodugnią „Röntgen“ komandos taikomą metodiką. Kartu pabrėžiame, kad rizikos reitingas yra individualus projekto vertinimo rodiklis, bet jis nėra investicinė rekomendacija. Todėl visuomet kviečiame susipažinti su kiekvienoje investicinėje galimybėje pateikiamais išsamiais rizikų ir galimybių įvertinimais, faktais ir skaičiais. Kiekvienu atveju rizikas projektuose aprašome išsamiai ir siekiame atsižvelgti į konkretaus projekto unikalų kontekstą.
Nepriklausomai nuo „Röntgen“ komandos vertinimo, didelė dalis investuotojų paprastai turi jiems asmeniškai svarbiausius ar investavimo strategiją geriausiai atitinkančius kriterijus, dažniausiai susijusius su vystytojo patikimumu, projekto vieta, skolinimo intensyvumu (įkeičiamo turto vertės rezervu) ir kt.
Pabrėžiame, kad nors sutelktinis finansavimas yra reglamentuota ir Lietuvos banko prižiūrima veikla, platformoms yra palikta erdvės pačioms vertinti projektų rizikas, bet būtinai atsižvelgiant į visus protingumo rodiklius ir gerąsias praktikas. Todėl kiekvienos platformos vertinimo kriterijai bei reitingai savaime nėra tapatūs.
Kaip „Röntgen“ vertina projektus?
Nors visos platformos tikslias savo vertinimo metodikas (įskaitant kriterijų svorio koeficientus ir kt.) suderina su Lietuvos banku, jas viešina ne visi rinkos dalyviai. Tačiau „Röntgen“ ne tik skelbia savo „Projektų savininkų patikimumo vertinimo taisykles“, bet ir nuolat kalba apie konkrečius vertinimo kriterijus, principus, gerąsias ir blogąsias praktikas, rizikas bei priemones jų išvengti.
Pats „Röntgen“ rizikos reitingas yra keliolikos skirtingų kriterijų atspindys skalėje nuo D- (žemiausio balo arba didžiausios rizikos) iki A+ (aukščiausio balo arba mažiausios rizikos). Šiuo metu finansuojame tik tuos projektus, kurie patenka į A ir B vertinimą (nuo B- iki A+). Taip pat, iki šiol nefinansuojame projektų su didesniu kaip 70% LTV (įkeičiamo turto ir paskolos santykiu). Visais atvejais „Röntgen“ projektai yra užtikrinami pirmine nekilnojamojo turto hipoteka.
Apskritai bet kuri verslo (vystytojo) paraiška savaime negarantuoja patekimo tarp mūsų platformos siūlomų projektų. Didesnė dalis gaunamų paraiškų „Röntgen“ platformoje yra atmetamos. Patį vystytojo paraiškos kelią iki platformos sudaro bendrosios informacijos patikrinimas, detali analizė, dokumentų surinkimas, rizikos įvertinimas ir, galiausiai, „Röntgen“ kredito komiteto patvirtinimas.
Viso paraiškos analizės proceso metu vertinami šie kriterijai, kuriuos pagrindžia oficialūs dokumentai, vieša ir nevieša informacija, trečiųjų šalių duomenys, objektyvūs faktai, taip pat „Röntgen“ komandos ekspertinė nuomonė:
- Skolos aptarnavimo koeficientas (angl. Debt Service Coverage Ratio = EBITDA / (Principal Amount + Interest Amount).
- Skolos ir numatomos turto vertės santykis (angl. loan-to-value, LTV).
- EBITDA marža.
- Esamos ir numatomos turto vertės santykis.
- Nuosavybės koeficiento rodiklis (angl. Equity to Asset Ratio = Equity / Assets).
- Maksimalus projekto įgyvendinimo vėlavimo terminas.
- Projekto savininko kapitalo struktūra.
- Projekto lokacija.
- Projekto tipas.
- Prognozuojama projekto trukmė.
- Rinkos tendencijos.
- Projekto savininko patirtis ir kompetencijos (įskaitant patirtį panašaus tipo projektuose, žinias apie atitinkamą verslo sektorių).
- Projekto savininko verslo planas (atsižvelgiant į verslo plano pagrįstumą, stiprybių ir silpnybių analizę, konkurencijos lygį atitinkamo projekto rinkoje, galimų projekto savininko klientų tipus ir geografinę lokaciją ir kt.).
- Projekto savininko prisiimtų įsipareigojimų vykdymo istorija.
- Planuojamas projekto pelningumas.
- Numatomi projekto savininko pinigų srautai.
- Projekto savininko (ar jo naudai) pateikiamos užtikrinimo priemonės.
- Nuosavo kapitalo pelningumo rodiklis (angl. Return on Equity (Roe) – RoE=(EBIT-Tax-Interest Paid)/(Average Equity)).
- Pardavimo pajamų ir turto santykis (angl. Sales to Total Assets (STA) – STA=Sales/(Average Total Assets)).
- Skolos ir turto santykis (angl. Debt Ratio (DR) – DR=(Total Debt)/(Total Assets)).
- Palūkanų aptarnavimo rodiklis (angl. Interest Coverage Ratio (ICR) – ICR=EBIT/Interest Expenses).
išsamiau – Projektų savininkų patikimumo vertinimo taisyklių 5.14 ir 5.15 punktuose.
Principinis sprendimas dėl projekto finansavimo (pasiūlymo investuotojams) priimamas tada, kai mūsų komanda tiki vystytojo verslo planu ir tuo, kad vystytojas sugebės laiku vykdyti įsipareigojimus. „Röntgen“ klientai yra didesnės vystymo bendrovės, kurios dažniausiu atveju vysto ne pirmus savo projektus ir jau turi sukūrę teigiamą kredito istoriją.
Šiuo metu „Röntgen“ naudojama jau trečia rizikos vertinimo metodo redakcija. Nuolat atnaujiname vertinimo kriterijus atsižvelgdami į rinkos situaciją.
Tikime, „Röntgen“ platforma rinkoje užsitarnavo į konservatyvumą ir sėkmingą investicinių projektų raidą orientuoto finansų partnerio vardą, kurį patvirtina įsitvirtinimas tarp didžiausių šalies sutelktinio finansavimo operatorių nekonkuruojant aukščiausia grąža.
Būtent dėl šios verslo strategijos ir filosofijos į investicinių projektų atranką, kruopštų vertinimą ir skaidrumą žiūrime ypač atsakingai. Didžioji dalis mūsų komandos, įskaitant akcininkus ir vadovus, į daugelį „Röntgen“ projektų investuoja asmenines lėšas, o savo gerąsias praktikas, nuo 2017 m. susiformavusias platformoje, 2024 m. atkartojome ir įsteigtoje fondų valdymo įmonėje, pirmiausia skirtoje profesionaliems investuotojams.
Mūsų tikslas yra būti patikimu, kasdieniu finansų partneriu. Todėl dar kartą raginame vertinti ne tik viena raide išreikštą rizikos klasę, bet susipažinti su kiekviename projekte pateikiamais išsamiais visų rizikų ir galimybių aprašymais, prisegamais dokumentais, ekspertų nuomonėmis ir kita informacija. Itin vertiname dalies investuotojų betarpišką pasitikėjimą, tačiau rekomenduojame nuolat gilintis savarankiškai, domėtis, plėsti akiratį ir „namų darbus“ atlikti patiems – tai augina tiek kiekvieną investuotoją, tiek ir visos rinkos brandą.
- Toks pats reitingas skirtingose platformose nereiškia to paties rizikos laipsnio. Kaip jau minėjome, kiekviena platforma taiko skirtingas rizikos vertinimo metodikas. Tiek „Röntgen“, tiek bet kur kitur, vis vien rekomenduojame nagrinėti pavienius projekto faktorius, o ne bendrą balą. Taip pat pažymime, kad konkrečios platformos rizikos reitingą reikėtų vertinti tos platformos vertinamų projektų kontekste, jis negali būti lyginamas su kitos platformos vertinimu.
- Rizikos reitingas nepasako visko. Žemesnį rizikos reitingą gali lemti didelis pavienių faktorių koeficientas. Pavyzdžiui, net puikią reputaciją, istoriją, lokaciją, verslo planą ir koncepciją turintis vystytojas sunkiai galėtų tikėtis didesnio nei B ar B+ bendro reitingo, jei jo projektas yra ankstyviausiose vystymo fazėse: įsigijimų, projektavimo, neturėdamas statybą leidžiančių dokumentų ir kt. Kita vertus, net ankstyviausiose stadijose esantis projektas kartais gali turėti A reitingą dėl lokacijos, vystytojo reputacijos, patrauklaus įkeičiamo turto ir paskolos santykio, didelės vystytojo nuosavo kapitalo dalies ir kt.
- Rizikos reitingas gali keistis. Kiekviename investiciniame etape projekto rizikos vertinamos iš naujo. Apskritai „Röntgen“ projektus paprastai finansuoja ne visa suma iš karto, o etapais. Tuomet vėlesni etapai finansuojami atlikus iš anksto aptartus turto kokybės pagerinimo (projektavimo, statybų ir pan.) darbus, kas mažina viso projekto rizikas, didina įkeičiamo turto vertę ir leidžia daugiau pasiskolinti. Gerinant vystomo objekto ir įkeisto turto kokybę, beveik visada mažėja likvidumo, statybų ar kitos rizikos, o tai turi teigiamą įtaką pavieniams vertinimo kriterijams ir, neretai, galutiniam rizikos reitingo balui. Geras to pavyzdys yra „Röntgen“ platformoje ne vienus metus finansuojamo „Juozapavičiaus 13“ projekto vystymas, pradiniuose etapuose turėjęs B- reitingą, o pasiekus 100% baigtumą jau įgijęs A rizikos klasę.
„Röntgen“ statistika
„Röntgen“ platformoje per 9 veiklos metus investuotojai jau finansavo mūsų komandos atrinktų 113 skirtingų projektų, kuriuos sudarė net 564 investiciniai etapai. Didžiąją dalį tiek vienetais, tiek pinigine išraiška sudarė A- ir B+ reitingą gavę projektai arba jų etapai.
Reitingas | Suma, EUR | VNT ETAPŲ | VNT PROJEKTŲ |
A+ | 1 817 000 | 5 | 2 |
A | 23 249 300 | 56 | 11 |
A- | 104 663 100 | 235 | 43 |
B+ | 63 243 400 | 167 | 35 |
B | 27 340 900 | 83 | 16 |
B- | 6 633 000 | 16 | 4 |
C+ | 799 900 | 2 | 2 |
Įsibėgėjus platformos veiklai, esame priėmę strateginį sprendimą nefinansuoti žemesnės nei B- rizikos klasės projektų. Lentelėje matomi du C+ klasės projektai buvo finansuoti pačioje veiklos pradžioje, 2017-2018 m. Jie savo metu buvo sėkmingai įgyvendinti.
Iš viso mūsų platformoje yra vėlavę vos trys projektai: du iš jų per kelis mėnesius buvo grąžinti investuotojams kartu su visais priklausančiais delspinigiais, o trečias šiuo metu išieškomas. Abu vėlavę projektai buvo įvertinti A- rizikos reitingu, o šiuo metu išieškomas: B+.
Apibendrinant
Po rizikos klasės balu „Röntgen“ slypi išsamūs faktoriai ir procesai, o pagrindinius jį lemiančius kriterijus visuomet pristatome projektų aprašymuose. „Röntgen“ rizikos klasė, mūsų nuomone, leidžia gana objektyviai palyginti rizikų visumą konkrečiai „Röntgen“ platformos kontekste, tačiau tai savaime nesuteikia jokių prielaidų lyginti investicinių galimybių kitose platformose, ar, juo labiau, rinkose arba instrumentuose. Manome, kad mūsų skelbiama rizikos klasė, kaip itin greitas pirminis įspūdis, yra patikima ir objektyvi tiek, kiek investuotojai pasitiki visa „Röntgen“ platforma.
Susijusios naujienos
Pasirengę pradėti investuoti ir
turėti užstatą savo investicijoms?
PRADĖTI INVESTUOTI
© 2025 Röntgen. Visos teisės saugomos.
UAB „Trečia diena“ valdanti platformą „Röntgen“, yra licencijuota sutelktinio finansavimo platforma. Platformos veiklą reglamentuoja ES Sutelktinio finansavimo reglamentas, o veiklos priežiūrą įstatymų numatyta tvarka vykdo Lietuvos bankas.
UAB „Trečia diena“ valdanti platformą „Röntgen“, yra licencijuota sutelktinio finansavimo platforma. Platformos veiklą reglamentuoja ES Sutelktinio finansavimo reglamentas, o veiklos priežiūrą įstatymų numatyta tvarka vykdo Lietuvos bankas.